下周五（28日），首相就会提呈2013年财政预算案。

市场引颈长盼这份大选前糖果预算案，将有一系列惠民措施，尤其是解决有关房地产课题。

然而，外围不稳定因素持续，而我国经济增长和政府开销，要如何才能平衡？尤其是屋价高居不下，中产无壳蜗牛苦不堪言，如何增加可负担房屋，稳定屋价？都非常考功夫。

我们访问了多位业界人士和专家，集思广益。

无壳族盼惊喜

即将宣布的2013财政预算案，会不会是房地产市场最甜蜜的糖果？

对积极投资房地产的富人来说，可能未必太甜，因为政府可能会施加新措施以抑制投机炒楼活动；对中产无壳族来说，相信会有不少惊喜，只是付出的代价由谁来承担而已；对发展商来说，或许是喜忧参半。

从我们向业者和学者的了解，他们对财政预算案有不同的期待，但愿景却相当一致，就是希望达到居者有其屋的目标。

但玩味的是，他们提出的看法并非全锁在地价或经济景气上，更多人谈到公共交通问题。

另外，虽然市场欢迎政府为中低收入者推出的房屋计划，但却觉得计划规划和执行上令缓和房屋需求的紧张没有太大帮助。

马星集团董事经理丹斯里梁海金：梁
大马房地产发展商会（REHDA）会长拿督斯里任广财：任
MCT Consortium有限公司执行董事吴明权：吴
Swhengtee国际房地产投资者俱乐部创办人郑水兴：郑
马来西亚建筑材料代理商公会会长梁清龙：龙
林木生集团董事经理拿督林福山：林
马来西亚购物中心协会（PPK）会长陈海全：陈
iProperty集团总执行长肖恩迪格雷戈里奥：肖恩

打造优质可负担屋

大家都在讨论我国可负担房屋有限，因为价格稍低，但条件上却令人却步。

尤其是在巴生谷的房屋，价格已高得大家必须重新定义何谓低价、中价和高价。

对这样的现象，中产阶级感受尤其深刻，事实是否如何？在大城市，一间怎样的房子才算得上是“理想”的房子？

◆吴：目前，巴生谷的住宅产业，特别是新产业项目的价格偏高。

但庆幸的是，我国人民仍有机会以合理的价格购买二手房屋，有些人民甚至还可以找到售价低于20万令吉或者10万令吉的“中低”或者“廉价”公寓。

只不过，这些公寓并不是那么受国人欢迎，大多数人民均抗拒居住这些公寓，是因为这些公寓的租客以外国劳工为主。

根据政府的旧政策———发展商建筑“廉价与中低价格”房屋的固打制，并不适用于现况。

政府应该修改这些廉价或中低价房屋措施，让发展商打造更多“优质可负担房屋”（QAH）。在巴生谷，理想的“优质可负担房屋”

的建筑面积是800至1000平方尺，3房2浴室，以及拥有高级公寓的设施，售价则介于15万至30万令吉。

此外，我也希望政府可以推出更多优惠或奖掖政策，吸引本地与外国投资。

加强周边基建

◆林：为了加强购屋者对可负担房屋品质的信心，政府必须严厉打造与维持良好的房屋与土地市场。

同时，政府还可考虑加强可负担房屋范围的基建设施，例如公共巴士和地铁的路线，以强化住宅区、交通和本地劳工市场之间的连接。

提高可支配收入

投资者、发展商、建材商都有不同的立场和需求，他们对财政预算案的期望不尽相同。

大家都希望这是亲民预算案，但提高人民可支配收入、改善生活素质等，在他们眼中是最重要的。

◆吴：我认为，我国的整体表现不俗。与其他国家相比，我国的生活成本是处于可接受水平，而生活品质也不差。

然而，我希望政府能够拨出更多款额，改善公共交通基建设施与设备，因为我国的公共交通设施不完善，以致每个家庭需要至少一辆汽车代步。

为了供一辆汽车，每月开支大约是1500令吉。如果某个家庭需要每月供两辆汽车，开支大概是3000令吉，这变成是人民最高的生活开支。

因此，倘若政府可以把公共交通设施做好，我国人民便无需再供2辆汽车，或者减少使用一辆汽车，为家庭开支每月省下大约1500令吉。

减低生活成本

◆陈：我希望政府能够提供一个亲民的财政预算案，通过各种措施缓和生活成本上扬的问题。

站在购物中心的角度，我希望政府可以提供补贴给购物中心业者，让他们加强推广2013/14大马旅游年，以提高游客收入。

为了吸引游客的青睐，我觉得政府可以考虑为购物中心与商用建筑物提供其他奖掖，包括街道装饰、外来直接投资（FDI）、保安措施，以及环保设计系统与设备投资等等。

◆郑：我觉得政府应该降低车价以及改善公共交通工具与基建设施，减轻中产阶级与打工一族的交通负担。

很多人以为我国房价太高，造成年轻人无法找到可负担房子。

车贷“吃掉”房贷

事实上，中等入息人士，特别是打工一族，无法承担房价是因为我国的交通费用太昂贵，造成可支配收入（Disposable income）大幅度降低，无法承担房价。

举例说，一对年轻打工夫妇，在吉隆坡可能必须拥有两辆车子，除了必须承担非常昂贵的月供车期外，还要无限缴付过路费、车油与维修费等，至少得花费3000令吉左右。

然而，这笔钱却足以让他们拥有一套豪华公寓了。这都是因为我国公共交通系统的不足以及交通费等昂贵，才造成一般人误以为房价无法负担，他们也因此只能供一套月供1500令吉的房子。

事实上，任何发达国家，房屋的费用应该高过交通费用很多，但在马来西亚却相反。

削减个人所得税

◆梁：在万物价格腾飞的时代，马星集团恳请政府考虑削减个人所得税，或者增加个人所得税的扣税优惠，以提高人民的可支配收入。

同时，我们也希望这是一个亲商的预算案，通过降低公司税，刺激国家经济增长。

除此之外，我们也希望政府可以进一步放宽措施，鼓励外国人在我国置业。

目前，在我国置业的外国人仅占产业总交易量的2%。换言之，政府并不需要承担太多的费用。

盼奖掖发展商

同时，政府积极鼓励外国人在我国购买房屋，还有利于提高我国在全球国家的形象与认识。

◆林：我希望这是一个亲民和亲商的财政预算案，冀政府推出更多奖掖或政策，帮助发展商，特别是发展可负担房屋的发展商。

同时，我们也期望政府可提高审批程序的效率，以及检讨房贷（例如利率和分期付款期限），以迎合年轻与首次购屋者的需求。

假如政府真的想提高人民的生活品质，不妨考虑和领域业者携手合作，或者进行更多交流，共同努力达致国家的远景，让我国成为一个真正的发达国家。

◆任：马来西亚房地产发展商会（REHDA）希望政府可加速开放滞销的土着保留房地产单位，并采用免申请的自动化机制来推行。

我认为，政府有必要设立一个机制，统一及简化土着保留产业开放的程序。

如果这个计划成功推行，肯定有助于推高产业销售量以及加强发展商的现金流。

减赤打房有妙方

房地产和建筑领域是百业中经济效益最大的领域，这个经济火车头，无论如何都不能垮。

打击炒楼之余，如何不影响房地产市场整体买气？这一点对合持整个房地产业发展来说非常重要。

政府要如何增加可负担房屋供应的同时，却又不得承担太大的财务负担？毕竟，我们已持续15年都是赤字。

减少赤字和解决人民的居屋问题同样重要，政府要如何平衡？业界提出不少良策妙计。

◆梁：有人说，产业是抵抗通货膨胀的最佳方式，人们购买产业主要是为了保值，而不是为了投机。

政府应该推出一些平衡措施，在刺激产业领域增长的同时，也让其成为带动国家经济增长的火车头，因为产业市场的发展可为超过140个领域，带来举足轻重的影响力。因此，若政府可提供更多财务奖掖、减税，或者是推行更多基建项目，将可让这些领域直接与间接受惠。

助发展商降低成本

只要政府不推出任何会提高经商成本的措施或政策，以及致力协助发展商降低执行成本（Compliance cost），最终将可促进产业市场发展，让这个领域大放异彩。

随着发展商的执行成本降低，屋价自然随之滑落，进而提升购屋者的购屋能力。

为了有效解决可负担房屋的问题，政府可考虑采取几个措施，包括加强土地使用率以及地积比率（Plot ratio），打造更多面积较小以及可负担的单位。

我认为，此举可减轻发展商的土地成本以及让消费者有能力购买可负担房屋，为双方缔造双赢的局面。

另一方面，马星集团也希望看见更多私有化政府土地的消息，因为这些土地的地点理想，且比较适用于建筑可负担产业，所以将有望振兴经济。

或许，政府可筛选信誉与记录良好的产业发展商联手合作，以加快这方面的发展。

检讨30年廉屋固打制

◆任：马来西亚房地产发展商会希望政府可检讨30年廉价房屋固打制，让发展商在这些土地兴建可负担房屋。

目前，廉价至中价房屋的每单位售价介于4万2000令吉至9万9000令吉，但是重置成本（Replacement cost）却逐年增加。

因此，发展商不断向我们诉苦，他们一直在补贴这些“蒙亏”的廉价房屋，而且不是全部廉价房屋可以成功出售，所以他们恳请政府可以降低该固打制，减轻他们的负担。

如果政府可降低廉价屋的固打，我们相信可让发展商的赚幅稍微回扬，他们可能会利用这笔钱减轻其他单位的负担。

◆龙：随着政府全面启动经济转型执行方案，以及许多大型工程相继投入运作，将促使建筑材料需求剧增，马来西亚建筑材料代理商公会的会员将可趁机获利。

改善公共基建刺激经济

◆陈：政府推行公共交通基建设施，例如巴生谷捷运计划（MRT），除了可刺激建筑领域与经济增长之外，还有助于改善购物中心以及商业中心的连通性。

在改善公共交通设施的同时，政府也应该降低个人所得税，借以提高消费者的消费能力，进而推高消费领域增长。

◆郑：中央与州政府在地段很好的市区范围内拥有大片的土地，并计划承建大量的商用产业与高档产业等。

政府除了需要把更多的精力和金钱花在需要长时间改善的交通系统外，短期方法就是在这些好地段多建设一些可负担的房子，让年轻人不需要承担太繁重的交通费之余，又可以找到一份好工作。

调高产业盈利税打房

◆肖恩：大马政府若要有效地抑制房产投机活动，就有必要进一步调高产业盈利税。

根据目前澳洲的产业盈利税措施，若产业买家在置业后的首12个月内脱售产业，将必须以50%售后盈利，缴付产业盈利税。

若在第二年脱售产业，则必须支付25%产业盈利税。

如果大马政府希望严厉打房，不妨参考其他国家的措施。

◆林：为了让“居者有其屋”，政府鼓励发展商兴建更多可负担房屋，希望人人都有能力购买房屋。

然而，基于建筑材料价格不断上探，加剧兴建可负担房屋的发展商的负担，唯有把建材成本上涨所延伸的问题，转嫁给购屋者。

如果政府可以为发展可负担房屋的发展商提供一些奖掖或补贴，除了可以舒缓他们的负担之外，也可帮助购屋者，可谓一举两得。

贷款要看银行脸色

自从国家银行规定，贷款必须以净收入作为申请条件以及对第三间房贷实行70%顶限，房地产的买气即受影响，但却没有帮到中低收入者解决问题。

反而，业界一再指这些是对购屋者的另一枷锁，尤其是以净收入来计算房贷资格，更严重打击中低收入的首次购屋者。

如何调适目前的利息和贷款条件，才能协助国民买房自居？

◆吴：产业领域走势需要看银行贷款的“脸色”。国家银行根据房屋贷款者的净收入，评估贷款申请，有利于领域良好且健康地成长。

我建议投资者应该审慎行事，“尽量提高负债，但并不是过分负债”。质量好的贷款者以及健康的贷款，是让银行把呆账保持在低水平的重要因素。

修条规创双赢

◆吴：银行呆账不健康将会影响银行贷款活动，同时打击国家经济增长。政府限制第三间房贷顶限为70%的措施是好的，但是我建议可以稍微修改一些条规：购买第二间住宅产业时，住宅产业价格低于30万令吉，没有资格获得房贷。

对于购买第二间住宅产业的买家，若产业价格是介于30万至50万令吉，限制房贷顶限为70%。

如果住宅产业价格是50万令吉以上，不应该限制带宽顶限，应该交由各别银行去评估贷款者的能力。

此举将可减少可负担与不可负担的一群，在购买可负担房屋时的竞争。

与此同时，对于高收入一群的贷款，应该由各别银行以他们的专业判断，去审批贷款程序，让金融市场拥有更大的自由度。

考虑提供10%补助金

◆梁：政府如果允许首间房屋的贷款利息享有税务回扣优惠，这是最好不过的事情，肯定可进一步刺激产业领域的发展。

或者，政府可考虑为首次购屋者提供可负担房屋价格的最高10%补助金，让他们更容易拥有首间房屋。

◆龙：大马建筑材料代理商公会促请政府通过放宽银行贷款，鼓励首次购屋者置业。

同时，我们也希望政府可提供更多土地，打造更多可负担房屋计划。

祭良策减轻欧债影响

全球经济局势不明朗，虽然美国已释出货币量化宽松（QE3）措施，但这只是缓兵之计，欧元区的债务问题仍一直延烧。

大马作为新兴经济体，必定会吸引更多热钱流入，这对经济又有何影响？

而我国经济的走势，未来又会如何影响国内产业市场的表现和走势？

◆吴：我正面看待本地经济。尽管发生了欧洲金融危机，但是在过去6个月，我国经济增长仍介于4至5%。

产业市场表现如何，取决于国内经济走势以及银行贷款措施。

目前，我国的经济仍有增长，银行呆账也处于可控制水平，还有多余资金可借贷给合格贷款者。

因此，我有信心本地产业市场将可继续增长。身为产业发展商，我非常看好公司的表现。

改善人民消费能力

◆陈：今年首季，零售领域的销售仅增长6.9%，主要是受到外围需求下跌的冲击。

我们希望政府在即将出炉的财政预算案中，推出更多利好措施，例如去年的调薪措施以及“一个马来西亚人民援助计划”（BR1M），以改善人民的消费能力。

我们期待2013年财政预算案出炉后，可让消费者的信心回扬。

◆林：从我国的经济转型执行方案（ETP）和今年次季经济增长5.4%来看，我们对下一个季度的经济表现充满信心。

随着我国经济稳健成长，以及政府持续祭出良策，减轻全球经济前景不明朗所带来的冲击，绝对可为本地产业市场和本公司带来好处。

展望未来3年，我希望我国经济可维持4至5%增长。

印花税应降低至0.5%

目前欧元区的经济问题导致外围需求疲弱，市场无不希望政府可推出一些可刺激本地消费的措施。

然而，我国这些年来的财政赤字，政府是否还有能力通过减税来激励市场？这一招行得通吗？政府在财务上还能承担吗？

◆梁：从购屋者的角度来看，我们希望政府可维持产业盈利税，并相信此举有利于催化产业销量，以及加强产业与房屋领域的增长。

基本上，我认为政府保持产业盈利税并不代表会蒙受巨大的收入损失，政府反而可通过更多交易，征收更多的印花税，弥补个中的不足。

倘若政府真的想推出更多可负担房屋计划，反倒要降低印花税，因为这样才能减少拥屋成本。

经过审慎的考量，我们建议政府把首30万令吉的印花税降低至0.5%，介于30万至100万令吉的交易则征收1%印花税，而超过100万令吉的交易则收取2%印花税。

实行消费税减所得税

◆陈：政府正致力改善由生活成本上扬所延伸的问题，我认为政府不会在今年调高任何税务，包括产业盈利税（RPGT），或者是实行消费税（GST）。

倘若政府真的实行消费税，政府应该会降低企业与个人所得税，以鼓励更多的投资，这样才能取得平衡。

◆任：虽然有人说，政府可能会调升产业盈利税（RPGT），甚至是针对房地产市场实施新的税务。

但我认为，政府可以维持目前的产业盈利税，即首两年脱售产业，必须缴付10%产业盈利税，以及第三至第五年转手，则须缴付5%产业盈利税。

此外，配合“我的首间房屋计划”以及“一个马来西亚房屋计划（PR1MA）等等、我们建议政府减低外国人以及首次购屋者的印花税。

无围篱就不安全？

居者有其屋固然是好事，但业界认为与房地产息息相关的治安问题，也是政府必须重视的一环。

治安令人担忧，造就了围篱式社区大受欢迎，但这类住宅身价却更贵。

如此一来，没有进驻围篱社区的人，难道就无法摆脱治安不靖的恶梦？

◆龙：除了为人民提供可负担房屋之外，政府也应该注重人民的家居安全。

目前，无论是城市或者乡村，治安状况都有待改进，我们觉得政府有必要保障全国人民的安全。

现在，人民过着“铁窗”生涯，在住家周围设立铁栅以及保安系统，就是希望能够高枕无忧。

◆陈：我觉得政府有必要严厉打击罪案率，并在这次的财政预算案中，拨出更多款额来解决问题。

例如在道路装置闭路电视，以及加强住宅和商业区的警察巡逻。

另外，随着成本增加，特别是水电费，我们希望政府可为商用建筑物提供维修与营运奖掖，该奖掖措施可以类似于政府在最近推出的绿色税务回扣措施。